Ako ste ikada proverili status svoje nepokretnosti u katastru i primetili da ste upisani kao „držalac“, a ne kao vlasnik, ovaj tekst je za vas. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture predviđa da će, ukoliko se do određenog roka ne reši pravni status, katastar po službenoj dužnosti obrisati svojstvo držaoca i državine na nepokretnosti.
Rok o kome se sve više priča je 1. maj 2028. godine.
Dobra vest je da postoji jasan pravni put da se ovo izbegne. Ukoliko ste upisani kao nosilac prava korišćenja, najčešće rešenje je konverzija prava korišćenja u pravo svojine – postupak kojim se vaše pravo da koristite zemljište pretvara u puno vlasništvo. Ako imate pravni osnov koji jednostavno nije sproveden kroz katastar (ugovor, rešenje o nasleđivanju i sl.), rešenje je zahtev za upis prava svojine. Oba postupka danas se podnose isključivo elektronski, preko sistema eŠalter, i to preko profesionalnog korisnika – advokata, javnog beležnika ili geodetske organizacije, jer fizička lica nemaju direktan pristup ovom sistemu. U nastavku teksta objašnjavamo i status držaoca i sam postupak podnošenja zahteva, korak po korak.
Šta znači rok - 1. maj 2028?
Da bismo razumeli zašto je razlika između držaoca i vlasnika toliko bitna, potrebno je vratiti se na osnovne pojmove iz stvarnog prava, koje reguliše Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon).
Pojam državine i držaoca
Prema članu 70. ovog zakona, državina je faktička vlast koju neko lice ima na stvari – dakle, faktičko stanje, a ne pravo. Držalac je, jednostavno rečeno, osoba koja stvarno drži, koristi i raspolaže nepokretnošću, bez obzira na to da li iza toga stoji valjan pravni osnov. Do situacije da je neko upisan kao držalac, a ne kao vlasnik, najčešće dolazi kada:
- je nepokretnost kupljena, ali ugovor nikada nije sproveden kroz katastar,
- su naslednici nasledili imovinu, ali nisu završili ostavinski postupak,
- se zemljište ili objekat koriste dugi niz godina bez formalnog pravnog osnova,
- je pravni osnov postojao, ali nikada nije dostavljen nadležnoj službi katastra.
Vlasnik, za razliku od držaoca, ima upisano pravo svojine – dakle, pravno je zaštićen na najvišem nivou i uživa puno pravo da stvar drži, koristi i njome raspolaže, u granicama određenim zakonom.
Zakonita i nezakonita, savesna i nesavesna državina
Zakon pravi razliku između više vrsta državine, što je posebno bitno ukoliko se držalac kasnije oslanja na održaj kao način da stekne pravo svojine:
- Zakonita državina je ona koja se zasniva na punovažnom pravnom poslu podobnom za sticanje prava svojine (na primer, ugovor o kupoprodaji ili poklonu) i koja nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja.
- Nezakonita državina postoji kada takav valjan pravni osnov nedostaje.
- Savesna državina postoji kada držalac ne zna, niti može znati, da stvar koju drži nije njegova – zakon pritom pretpostavlja savesnost, dok teret dokazivanja suprotnog pada na onoga ko to osporava.
- Nesavesna državina nastaje onog trenutka kada držalac sazna (ili dobije tužbu) da stvar zapravo ne pripada njemu.
Ova razlika nije samo teorijska – od nje direktno zavisi da li i pod kojim uslovima držalac može da stekne pravo svojine putem održaja, o čemu će više reči biti u nastavku teksta.
Zašto je ova razlika bitna pred rok 1. maja 2028.
Upravo zato što je državina faktičko, a ne pravno stanje, zakonodavac je predvideo rok do kog državina mora biti pretvorena u formalno pravo svojine – u suprotnom, evidencija o državini se briše. To ne znači da faktičko stanje prestaje da postoji (i dalje ste u fizičkom posedu nepokretnosti), ali gubite trag u javnoj evidenciji koji bi vam olakšao dokazivanje prava, o čemu detaljnije pišemo u nastavku.
Potrebna vam je pomoć oko upisa u katastar?
Ako ste u upisani kao držalac ili nosilac prava korišćenja i želite da rešite status vaše nepokretnosti pre isteka roka, naša advokatska kancelarija pruža uslugu provere lista nepokretnosti, pripreme dokumentacije i elektronskog podnošenja zahteva za upis prava svojine, uknjižbu i konverziju preko eŠaltera. Kontaktirajte nas za besplatnu proveru statusa vaše nepokretnosti u katastru.
Šta tačno propisuje zakon?
Prema članu 58. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023), ako se najkasnije do 1. maja 2028. godine ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine na nepokretnosti na kojoj je određeno lice upisano kao držalac, nadležna služba katastra će po službenoj dužnosti obrisati:
- svojstvo držaoca tog lica, i
- zabeležbu državine na toj nepokretnosti.
Važno je napomenuti da se ovo pravilo ne odnosi samo na „obične“ držaoce – primenjuje se i na lica koja su državinu stekla pravnim poslom, nasleđivanjem, odlukom suda ili nekog drugog nadležnog organa, ili po bilo kom drugom zakonom predviđenom osnovu. Drugim rečima, praktično svako ko nije formalno završio upis prava svojine je obuhvaćen ovom odredbom.
Ovaj rok nije uveden nekim novim propisom – potiče iz zakona koji je na snazi od 2018. godine, a aktuelan je postao zbog javnih najava Republičkog geodetskog zavoda i predloga posebnog zakona kojim bi se rešio status miliona neuknjiženih nepokretnosti u Srbiji.
Da li brisanje znači gubitak imovine?
Ovo je pitanje koje najviše zabrinjava građane, i ovde je potrebna doza opreza pri tumačenju.
Brisanje statusa držaoca ne znači automatski gubitak imovine niti prelazak vlasništva na državu ili treće lice. Zakon propisuje samo brisanje evidencije o tome da je neko lice držalac – ne i prenos prava svojine.
Ono što, međutim, brisanje jeste:
- Gubitak formalnog traga o tome ko drži nepokretnost u katastarskoj evidenciji.
- Otežano dokazivanje prava pred sudom ili upravnim organima ukoliko dođe do spora.
- Rizik da treća lica ili sama država ospore vaš status kao korisnika ili budućeg vlasnika, ukoliko ne postoje jasni dokazi o pravnom osnovu.
Pravna struka je jasna u jednom: šta se tačno dešava sa nepokretnostima nakon brisanja državine – još uvek nije definisano na način koji otklanja svaku nedoumicu. Upravo ta neizvesnost je razlog zašto advokati savetuju da se status ne ostavlja za poslednji trenutak.
Kako proveriti status svoje nepokretnosti?
Provera je jednostavna i dostupna svakom građaninu:
- Proverite javnu evidenciju katastra – uvidom u list nepokretnosti možete videti da li ste upisani kao vlasnik ili kao držalac.
- Pribavite aktuelni izvod iz katastra kako biste imali tačnu i najsvežiju informaciju o statusu.
- Prikupite dokumentaciju – ugovore, rešenja o nasleđivanju, sudske odluke, potvrde o isplati i sve što može poslužiti kao dokaz pravnog osnova.
Ovu osnovnu proveru možete obaviti i sami, uvidom u portal eKatastar ili odlaskom na šalter nadležne Službe za katastar nepokretnosti. Problem nastaje u sledećem koraku – kada treba utvrditi zašto niste upisani kao vlasnik i koji je pravni put da to postanete. Tu prestaje ono što građanin može sam da uradi, jer, kao što je već pomenuto, zahteve za upis, uknjižbu i konverziju danas isključivo elektronski podnose profesionalni korisnici katastra – advokati, javni beležnici i geodetske organizacije, preko sistema eŠalter.
Zato je najefikasniji pristup da se već u fazi provere statusa uključi advokat: on istovremeno pregleda list nepokretnosti, proceni koji je pravni osnov primenjiv na vaš slučaj (redovan upis, konverzija, ostavinski postupak ili održaj) i, ukoliko su uslovi ispunjeni, odmah pokrene i sâm postupak podnošenja zahteva. Na taj način se izbegava situacija da građanin prvo sam proverava status, pa onda naknadno traži advokata da nastavi postupak – sve se može obaviti na jednom mestu, bez nepotrebnog gubljenja vremena pred sam istek roka.
Šta učiniti ako ste upisani kao držalac?
Ukoliko se prepoznajete u ovoj situaciji, evo osnovnih koraka koje možete preduzeti do isteka roka:
- Proverite da li imate valjan pravni osnov (ugovor, rešenje, presudu) koji jednostavno nije dostavljen katastru – u tom slučaju, upis prava svojine može biti relativno brz.
- Završite ostavinski postupak, ukoliko je imovina nasleđena, a postupak nije okončan.
- Razmotrite sudski put – ukoliko nemate formalni pravni osnov, ali imate dugogodišnju, savesnu i neprekidnu državinu, moguće je pokretanje postupka radi utvrđenja prava svojine po osnovu održaja.
- Proverite mogućnost konverzije prava korišćenja u pravo svojine, ukoliko se radi o zemljištu ili objektu na kome postoji pravo korišćenja, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji.
Koji od ovih puteva je primenjiv na vaš slučaj zavisi isključivo od toga kako ste državinu stekli, odnosno kakvom dokumentacijom raspolažete. Zato je koristno razdvojiti dve tipične situacije.
Kada postoji pravni osnov, ali upis nije sproveden
Ovo je, u praksi, najjednostavnija i najbrža situacija za rešavanje. Ako posedujete ugovor o kupoprodaji, poklonu ili razmeni, pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, ili sudsku presudu kojom vam se priznaje pravo svojine, a jedini problem je što taj dokument nikada nije dostavljen katastru – postupak se svodi na podnošenje urednog zahteva za upis, uz priloženu ispravu. U ovakvim slučajevima rešenje se po pravilu donosi u zakonskom roku, bez potrebe za dodatnim dokazivanjem ili sudskim postupkom.
Kada pravni osnov nedostaje ili je nepotpun
Situacija je znatno složenija kada ne postoji jasan pravni sled – na primer, ugovor je zaključen usmeno, isprava je izgubljena, prethodni vlasnik je nedostupan ili preminuo bez zaostavštine koja je formalno rešena, ili je nepokretnost godinama korišćena bez ikakvog pisanog osnova. U ovim slučajevima redovan upis nije moguć, već je potrebno pokrenuti poseban postupak – najčešće parnicu radi utvrđenja prava svojine po osnovu održaja, ili, kada je reč o ostavini, pokretanje ili nastavak ostavinskog postupka. Ovakvi postupci zahtevaju znatno više vremena, pa ih ne treba ostavljati za poslednje mesece pred istek roka.
U složenijim slučajevima – kada postoje sporni imovinsko-pravni odnosi, nedostaju dokumenti ili je potrebno sudsko utvrđivanje prava – savetuje se blagovremeno obraćanje advokatu, jer ovakvi postupci mogu potrajati duže nego što bi se očekivalo.
Kako se podnosi zahtev za promenu vrste prava (konverzija) preko eŠaltera?
Jedan od najčešćih načina da se reši status „držaoca“ jeste konverzija prava korišćenja u pravo svojine – pretvaranje prava da koristite zemljište u pravo da budete njegov punopravni vlasnik. Ovo se najčešće odnosi na građevinsko zemljište na kome je neko upisan kao nosilac prava korišćenja, a ne kao vlasnik.
Postupak je od 2023. godine gotovo u potpunosti digitalizovan, što u praksi znači da građani više ne mogu sami da podnesu zahtev katastru – to mogu isključivo takozvani profesionalni korisnici sistema eŠalter: advokati, javni beležnici i geodetske organizacije.
Koraci u postupku konverzije
- Provera lista nepokretnosti – prvo se utvrđuje da li je podnosilac zahteva zaista upisan kao nosilac prava korišćenja (a ne kao vlasnik ili držalac po nekom drugom osnovu), i da li postoje tereti ili zabeležbe koje treba prethodno rešiti.
- Prikupljanje dokumentacije – u zavisnosti od osnova sticanja, potrebni su ugovori, rešenja o nasleđivanju, građevinske dozvole, upotrebne dozvole ili druga dokumentacija koja povezuje podnosioca zahteva sa nepokretnošću.
- Elektronsko podnošenje zahteva preko eŠaltera – advokat kao profesionalni korisnik podnosi zahtev nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, odnosno u pojedinim slučajevima nadležnom organu lokalne samouprave (npr. sekretarijatu za imovinsko-pravne poslove), zavisno od toga da li se radi o zemljištu u državnoj svojini ili o zemljištu za koje je potreban akt lokalne samouprave.
- Donošenje rešenja i sprovođenje upisa – po sprovedenom postupku donosi se rešenje kojim se dosadašnje pravo korišćenja briše, a podnosilac zahteva upisuje se kao vlasnik u B list nepokretnosti.
Zakon predviđa rokove za rešavanje po zahtevu – u praksi se najčešće kreću u rasponu od 5 do 15 dana od dana podnošenja urednog zahteva, mada u složenijim predmetima, ili kada je potrebna dopuna dokumentacije, postupak može trajati duže. Zahtevi se rešavaju po redosledu podnošenja (načelo prvenstva), što znači da je važno da dokumentacija bude potpuna i uredna već pri prvom podnošenju, kako bi se izbeglo vraćanje na dopunu i gubitak reda čekanja.
Zašto je konverzija najčešće besplatna, a nekad i uz naknadu
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu u državnoj svojini po pravilu se sprovodi bez naknade, u skladu sa Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu i Zakonom o planiranju i izgradnji. Naknada se plaća samo u posebnim, zakonom predviđenim slučajevima – najčešće kada se radi o zemljištu koje prevazilazi zemljište za redovnu upotrebu objekta, ili kada su u pitanju posebne kategorije korisnika. Visina naknade, kada se primenjuje, zavisi od tržišne vrednosti parcele, zone u kojoj se nalazi i njene namene, i utvrđuje se pojedinačno za svaki predmet.
Zaključak
Rok 1. maj 2028. godine možda deluje daleko, ali imovinsko-pravni postupci u Srbiji često traju duže nego što se pretpostavlja. Provera statusa nepokretnosti u katastru zahteva svega nekoliko minuta, dok rešavanje eventualnih nedostataka u dokumentaciji može trajati mesecima, pa i godinama.
Ko na vreme proveri svoj status i pokrene odgovarajući postupak, izbeći će nepotrebnu pravnu nesigurnost i moguće komplikacije nakon isteka roka. Kako zahtev katastru – bilo da je reč o redovnom upisu prava svojine, konverziji ili nekom drugom obliku uknjižbe – danas može podneti isključivo advokat kao profesionalni korisnik sistema eŠalter, najsigurniji način da se status nepokretnosti reši na vreme jeste da se već u ranoj fazi angažuje advokat koji poznaje katastarsku proceduru i koji će voditi ceo postupak, od provere lista nepokretnosti do konačnog upisa.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili nadležnoj službi katastra nepokretnosti.
- KATASTAR NEPOKRENTNOSTI PROMENE
Česta pitanja?
Kroz dosadašnji rad sa strankama, primetili smo da se ista pitanja o katastru, konverziji i roku 1. maja 2028. stalno ponavljaju. Zato smo izdvojili pet pitanja koja nam građani najčešće postavljaju, sa kratkim i jasnim odgovorima.
Da li mogu sam da podnesem zahtev katastru za upis prava svojine?
Ne, građani od 2023. godine više nemaju direktan pristup elektronskom sistemu za podnošenje zahteva. Zahtevi za upis, uknjižbu, konverziju i druge promene u katastru nepokretnosti podnose se isključivo preko profesionalnih korisnika eŠaltera – advokata, javnih beležnika ili geodetskih organizacija.
Šta se tačno dešava 1. maja 2028. ako ne upišem pravo svojine?
Katastar će po službenoj dužnosti obrisati vaše svojstvo držaoca i zabeležbu državine na nepokretnosti. To ne znači automatski gubitak imovine niti prelazak vlasništva na državu, ali gubite formalni trag u javnoj evidenciji, što otežava dokazivanje prava pred sudom ili upravnim organima.
Koliko traje postupak upisa prava svojine ili konverzije?
Zavisi od kompletnosti dokumentacije. Kada postoji valjan pravni osnov (ugovor, rešenje o nasleđivanju), rešenje se po pravilu donosi u zakonskom roku od svega nekoliko dana do dve nedelje. Ako pravni osnov nedostaje i potrebno je pokrenuti sudski postupak (npr. radi utvrđenja prava svojine po osnovu održaja), postupak može trajati znatno duže – mesecima, pa i godinama.
Da li se konverzija prava korišćenja u pravo svojine plaća?
Po pravilu, konverzija na građevinskom zemljištu u državnoj svojini sprovodi se bez naknade. Naknada se plaća samo u posebnim, zakonom predviđenim slučajevima, a njena visina zavisi od tržišne vrednosti parcele, zone i namene zemljišta.
Kako mogu proveriti da li sam u katastru upisan kao vlasnik ili kao držalac?
Status možete proveriti uvidom u list nepokretnosti, putem portala eKatastar ili odlaskom na šalter nadležne Službe za katastar nepokretnosti. Ukoliko niste sigurni kako da protumačite podatke iz izvoda, ili želite odmah da pokrenete postupak upisa, najjednostavnije je da se obratite advokatu koji će u istom koraku proveriti status i pripremiti dalje korake.