Pitanje koje se često sreće u praksi često sreće jeste – da li se može kupiti ili prodati stan, kuća ili drugi objekat koji nije upisan u katastar nepokretnosti? Takođe, pitanje koje se često sreće je da li se nepokretnost može kupiti od lica koje nije upisano kao vlasnik? Odgovor na ovo pitanje daju odredbe Zakona o prometu nepokretnosti, Zakona o državnom premeru i katastru i Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa. U ovom tekstu ćete naći objašnjenja pravila vezanih za promet neuknjiženih nepokretnosti, kao i na specifične elemente overe ugovora o kupoprodaji kuće ili stana koji nije upisan u katastar.
Kupovina ili prodaja nepokretnosti koja nije upisana u katastar
U situaciji kada je predmet ugovora o kupoprodaji nepokrenosti nepokretnost koja nije upisana u javni registar nepokrenosti (katastar) javni beležnik je dužan da potvrdi (solemnizuje, overi) ugovor o kupoprodaji, uz unošenje upozorenja strankama da je u pitanju objekat ili poseban deo objekta (stan) za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije, te da u slučaju odbijanja zahteva za legalizaciju postoji mogućnost rušenja objekta ili njegovog dela, te da u slučaju takvog ishoda kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala i zemljišta pod zgradom – objektom, ili suvlasnik zemljišta pod zgradom – objektom, pod uslovom da se na taj način mogu primeniti pravila Zakona o svojinsko- pravnih odnosima u čl. 24 – 26 koji regulišu građenje na tuđem zemljištu. U koliko stranke odbiju unošenje navedenih upozorenja, javni beležnik će odbiti da preduzme zahtevanu službenu radnju (solemnizaciju – overu ugovora).
Član 4a – Zakon o prometu nepokretnosti
Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili u pogledu koga je u toku postupak legalizacije, dužan je da o tome upozori ugovornike i da o tome unese upozorenje u skladu sa pravilima kojima je uređena javnobeležnička delatnost, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.
Kupovina ili prodaja nepokretnosti u izgradnji
Sledeća situacija koja se javlja jeste kupoprodaja nepokretnosti koja nije upisana u javne knjige, iz razloga što je objekat u izgradnji. I u ovoj situaciji se primenjuje gore navedeni član Zakona o prometu nepokretnosti, pa je javni beležnik dužan da upozori stranke i unese upozorenje da je u pitanju promet nepokretnosti za koju nije izdata upotrebna dozvola, te da postoji rizik da upotrebna dozvola, iz bilo kog razloga, ne bude izdata, i da će u slučaju kupac biti vlasnik samo građevinskog materijala, kao u prethodnom primeru. Takođe, odbijanje unošenja upozorenja je razlog za odbijanje preduzimanja službene radnje od strane javnog beležnika.
Detaljnije o rizicima i preporukama pri kupovini nepokretnosti u izgradnji u blog tekstu – Kupovina stana u izgradnji.
Kupovina nepokretnosti od lica koje nije upisano kao vlasnik
Često se javlja situacija da je prodavac kuće ili stana lice koje nije upisano kao vlasnik nepokretnosti u katastru. Razlozi za ovo mogu biti brojni, ali je najčešći razlog neažurnost vlasnika da se uknjiže, a pogotovo je bila česta pre izmena i dopuna Zakona o javnom beležništvu iz 2018. godine, kada je uvedena obaveza javnog beležnika da svaku ispravu koja za predmet ima prenos prava svojine na objektu po službenoj dužnosti, u roku od 24 časa od overe, prosledi katastarskoj službi na knjiženje. U svakom slučaju, moguće je kupiti i nepokretnost sa neaužurnim podacima o vlasništvu, a javni beležnik pri overi ugovora utvrđuje pravni sled do prodavca (ugovor ili drugi osnov sticanja nepokrenosti od upisanog vlasnika) i upozorava stranke da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokrenosti, te da sve dok ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligaciono pravni zahtev prema svom prethodniku da mu omogući upis prava svojine. Pored toga, stranke se moraju upozoriti da se u ovoj svojini ne mogu pozivati na načelo pouzdanja u javne knjige.
