Kupovina stana u izgradnji je postalo rešenje za koje se mnogi kupci odlučuju iz nekoliko razloga, od kojih je najvažniji onaj da se time obezbeđuje nešto povoljnija cena u odnosu na previsoke cene na tržištu nekretnina. Ovaj posao ipak sa sobom nosi određene rizike, i može da proizvede određene birokratske komplikacije na koje kupcu treba da budu spremni. U ovom tekstu sa Vama ćemo podeliti preporuke na koji način izvršiti osnovne provere pre odluke o kupovini stana u izgradnji, koje su specifičnosti ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, kao i objašnjenje procesa uknjižavanja stana nakon izgradnje.
Provere pre kupovine stana u izgradnji
Svaki investitor, po pravilu privredno društvo, svoju delatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. I poslovanje privrednog društva može u određenoj meri biti provereno preko zvaničnih podataka, dostupnih svima. Iskoristite ove mogućnosti, posebno što je nalaženje ovih podataka jednostavno i brzo. Jedan od prvih koraka mogla bi biti provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan, i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete saznati na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs. Na istom mestu možete pogledati godišnje finansijske izveštaje investitora i saznati sve ostale podatke koji se upisuju u registar privrednih subjekata.
Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi, možete proveriti na internet prezentaciji Narodne banke Srbije, www.nbs.rs, na stranici „Pretraživanje jedinstvenog registra računa“. Za to vam je potreban matični broja investitora, koji ste pribavili na sajtu Agencije za privredne registre.
Dodatnu proveru investitora možete obaviti preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije. Biro za bonitet nalazi se u Resavskoj ulici broj 13-15, telefon 3300-900, lokal 135 i 960, a za izdavanje podataka plaća se taksa, čija visina zavisi od obima podataka koje tražite, kao i od roka u kojem želite da vam podaci budu dostavljeni.
Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete izvršiti uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti. Tom prilikom važno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac prava korišćenja ili zakupa na predmetnom zemljištu, a razlog je u tome što kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime lica koje je upisano u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti. Ukoliko je već izdato odobrenje za gradnju na ime prethodnog nosioca prava na zemljištu, tada investitor može da gradi na istom zemljištu ukoliko zaključi ugovor o suinvestiranju, na osnovu koga investitor ulaže sredstva, a vlasnik ili korisnik zemljišta ulaže svoje pravo korišćenja. O tačnoj prirodi odnosa onog lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na zemljištu, i investitora, upoznaćete se uvidom u ugovor koji su o suinvestiranju zaključili. Ono što je nužno za svaku odobrenu izgradnju jeste rešeno imovinsko pravno pitanje na zemljištu, što znači da je jasna formalno pravne veza između stanja u katastru, ili zemljišnoj knjizi, i prava investitora.
Dalje, neophodno je proveriti da li postoji pravnosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju predmetnog objekta, gde samo podnet zahtev za izdavanje ovog odobrenja nije, niti može biti dokaz da će samo odobrenje biti izdato. Odobrenje za izgradnju izdaje se na ime investitora. Izdavanje odobrenja za izgradnju objekata u nadležnosti je lokalne samouprave, tj. opštinske ili gradske uprave za poslove urbanizma i građevinske poslove.
Uvidom u odobrenje za izgradnju objekta mogu se proveriti podaci o objektu čija se izgradnja odobrava; podaci o postojećem objektu koji se ruši radi izgradnje objekta za čiju se izgradnju izdaje odobrenje; dokumentacija na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju; dokumentacija koju je potrebno pripremiti pre početka gradnje objekta; rok važenja odobrenja za gradnju; kao i drugi podaci od značaja za izgradnju objekta.Sastavni deo odobrenja za izgradnju predstavljaju idejni projekat i izvod iz urbanističkog plana, odnosno akt o urbanističkim uslovima. Idejni projekat jeste projekat kojim se određuju namena, položaj, oblik, kapacitet, tehničko-tehnološke i funkcionalne karakteristike objekta, organizacioni elementi objekta i izgled objekta. Idejni projekat sadrži, naročito: situacioni plan; crteže koji određuju objekat u prostoru (osnove, karakteristične preseke, izglede); namenu objekta; tehnički opis i planiranu investicionu vrednost objekta.
Važno je znati i da odobrenje za izgradnju prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti odobrenja.
Zatim je potrebno proveriti da li je investitor zaključio ugovor kojim je regulisana naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta, kao i da li izmiruje svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti. Istovremeno, na istom mestu moguće je dobiti i informacije o prethodnim ugovorima istog izvođača, broju objekata koje je do sad izgradio, ali i da li je uredno ispunjavao obaveze po osnovu naknada za korišćenje građevinskog zemljišta.
Provere u toku građenja objekta i nakon izgradnje
Nakon pravnosnažnosti rešenja o odobrenju za izgradnju potrebno je pribaviti potvrdu radova, ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje gradska opština, ili potvrdu o prijemu dokumentacije, ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam i građevinske poslove. Investitor može početi sa radovima tek nakon dobijanja navedenog dokumenta.
Neophodno je da investitor, tokom građenja objekta, obezbedi stručni nadzor koji obuhvata kontrolu da li se građenje vrši u skladu sa odobrenjem za izgradnju, odnosno glavnim projektom, zatim proveru kvaliteta radova i primene propisa, standarda i tehničkih normativa, kao i niza drugih pitanja od značaja za izgradnju objekta.Po završetku, ili tokom izgradnje objekta, obavlja se tehnički pregled, kako bi se utvrdila podobnost objekta za upotrebu. Tehničkim pregledom kontroliše se usklađenost izvedenih radova sa odobrenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom, kao i sa tehničkim propisima i standardima.Tehnički pregled objekta za koje je odobrenje za izgradnju izdala gradska, odnosno opštinska uprava, obavlja komisija koju obrazuje ta uprava ili pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova, a koje je upisano u odgovarajući registar.
Važno je znati da se ne može vršiti tehnički pregled objekta ili njegovog dela, niti odobriti upotreba, ukoliko je objekat, odnosno deo objekta, izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta.
Kada se utvrdi da je objekat podoban za upotrebu izdaje se upotrebna dozvola. Objekat se može koristiti tek po pribavljanju upotrebne dozvole, koju izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju, dakle organ gradske ili opštinske uprave, zavisno od površine objekta. Sastavni deo upotrebne dozvole je garantni rok za objekat ili pojedine vrste radova. Bez upotrebne dozvole uknjižba predmetnog stana neće biti moguća.Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da objekat koji se gradi, ili je izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta ne može biti priključen na elektroenergetsku, termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu, kao ni na vodovod i kanalizaciju.
Ugovori o kupovini stana u izgradnji
Kupovina stana u izgradnji pravno se može sprovesti kroz ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji, ili kroz ugovor o suinvestiranju. Ugovor o zajedničkoj izgradnji, odnosno suinvestiranju podrazumeva da kupac stana koji se pojavljuje kao suinvestitor, određena sredstva investira u izgradnju celog objekta, tako da sam snosi rizik za stan koji mu po ugovoru mora biti prenet u svojinu, ali odgovara i trećim licima koja su zaključila običan ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji.
Detaljnije o ugovorima o kupovini stana u izgradnji u posebnom blog tekstu – Ugovori o kupovini stana u izgradnji – rizici i saveti
Uknjižba stana nakon izgradnje
Kako bi kasnije predmetni stan bio upisan u katastar nepokretnosti, ili u zemljišne knjige, neophodno je od lokalne uprave za urbanizam i poslove izgradnje pribaviti uverenje o posebnim delovima zgrade, koje sadrži specifikaciju svih stanova u zgradi.
Pod uslovom da je celokupna zakonska procedura prethodno ispunjena, te da nema prepreka za upis prava svojine u katastar ili zemljišnu knjigu, kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu prvo će biti upisano lice na koje glasi rešenje o odobrenju za gradnju, dakle investitor. Nakon toga se u evidenciju nepokretnosti može upisati kupac stana, na osnovu ugovora o kupoprodaji predmetnog stana, koji sadrži tzv. clausulu intabulandi, tj. odredbu prema kojoj je prodavac saglasan da se kupac upiše kao vlasnik stana, bez potrebe da prodavac za to izda posebno odobrenje.
Jedan od problema sa kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža. Uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima, kako bi moglo biti izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan. Prema tome, potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan. Ko se upušta u takvu kupovinu, mora uzeti u obzir da će pribavljanje dokumentacije za prenamenu iziskivati dodatne troškove, a može se desiti da se odobrenje za prenamenu i ne dobije, naročito kada su u pitanju garaže, jer prema važećim zakonskim propisima, objekat u gradskim zonama mora imati određeni broj garaža ili garžnih mesta. Glavni projekat se izrađuje prema postojećim urbanističkim uslovima, pa je potrebno uzeti u obzir činjenicu da odstupanje od projekta može predstavljati i odstupanje od urbanističkih uslova, naročito ako dolazi do izmena u dimenzijama, što je obično slučaj kod potkrovlja.
