Kupovina nepokretnosti u Srbiji od strane stranih državljana poslednjih godina postaje sve češća. Stranci koji planiraju da kupe stan, kuću ili zemljište u Srbiji često postavljaju pitanja poput: da li stranac može kupiti stan u Srbiji, da li je dozvoljena kupovina zemljišta i da li promena državljanstva utiče na pravo svojine na nepokretnosti.
Pravni okvir za sticanje prava svojine na nepokretnostima od strane stranaca u Srbiji regulisan je prvenstveno Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i posebnim zakonima koji uređuju određene vrste zemljišta, poput poljoprivrednog zemljišta.
U nastavku objašnjavamo pod kojim uslovima strani državljani mogu kupiti nepokretnost u Srbiji, kako mogu naslediti nepokretnosti, kao i koja ograničenja postoje u pogledu kupovine zemljišta.
Da li stranac može kupiti nepokretnost u Srbiji?
Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, strani državljani mogu steći pravo svojine na nepokretnostima u Republici Srbiji pod određenim uslovima.
Prema članu 82a ovog zakona, strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im potrebne za obavljanje te delatnosti. To znači da strana kompanija ili preduzetnik mogu kupiti zemljište, poslovni prostor ili druge nepokretnosti koje su neophodne za poslovanje.
Sa druge strane, strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Srbiji može steći pravo svojine na stanu ili stambenoj zgradi, pod uslovima koji važe i za državljane Republike Srbije.
U praksi, to znači da strani državljani mogu kupovati stanove i kuće u Srbiji, naročito u većim gradovima poput Beograda, Novog Sada ili turističkih centara.
Kupovina zemljišta u Srbiji od strane stranaca
Kada je u pitanju kupovina zemljišta u Srbiji od strane stranih državljana, pravila mogu biti nešto restriktivnija.
U pojedinim situacijama, naročito kod građevinskog zemljišta, potrebna je dodatna provera pravnog statusa nepokretnosti i eventualnih ograničenja koja mogu postojati u skladu sa posebnim propisima.
U praksi se često postavlja pitanje da li stranac može kupiti zemljište i izgraditi kuću. Takva mogućnost zavisi od vrste zemljišta i urbanističkih uslova, zbog čega je pre zaključenja ugovora o kupoprodaji preporučljivo izvršiti pravnu proveru nepokretnosti.
Kupovina poljoprivrednog zemljišta od strane državljana EU
Posebna pravila važe za poljoprivredno zemljište u Srbiji. Na osnovu izmena Zakona o poljoprivrednom zemljištu, državljanima država članica Evropske unije od 1. septembra 2017. godine omogućeno je sticanje prava svojine na poljoprivrednom zemljištu u Srbiji pod određenim uslovima.
Ti uslovi uključuju:
- najmanje 10 godina stalnog boravka u opštini gde se zemljište nalazi
- da lice najmanje tri godine obrađuje to zemljište
- da ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo
- da poseduje poljoprivredne mašine i opremu
Pored toga, maksimalna površina poljoprivrednog zemljišta koju državljanin EU može steći iznosi do dva hektara, a zabranjeno je sticanje zemljišta koje se nalazi na udaljenosti manjoj od 10 kilometara od državne granice Republike Srbije.
Kupovina putem pravnog lica registrovanog u Srbiji
Najčešći model je osnivanje ili kupovina privrednog društva u Srbiji (najčešće društvo sa ograničenom odgovornošću – DOO). Nakon registracije u Agenciji za privredne registre, takvo društvo se smatra domaćim pravnim licem i može sticati pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu pod istim uslovima kao i druga domaća pravna lica.
Ovaj model se u praksi često koristi kod stranih investicija u poljoprivredu, jer omogućava zakonito sticanje zemljišta i obavljanje poljoprivredne delatnosti u Srbiji.
Nasleđivanje nepokretnosti u Srbiji od strane stranaca
Strani državljani mogu sticati nepokretnosti u Srbiji i putem nasleđivanja.
Prema članu 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, strano fizičko lice može nasleđivanjem steći nepokretnost u Srbiji pod istim uslovima kao državljanin Srbije, pod uslovom da postoji princip uzajamnosti između Srbije i države čiji je naslednik državljanin.
Za upis prava svojine u katastar nepokretnosti potrebno je pribaviti pravosnažno ostavinsko rešenje doneto u Republici Srbiji, bez obzira na državljanstvo naslednika.
Nakon toga, naslednik može slobodno raspolagati nepokretnošću – prodati je, izdati ili preneti na drugo lice.
Da li gubitak državljanstva utiče na pravo svojine na nepokretnosti?
Promena državljanstva ne utiče automatski na pravo svojine na nepokretnostima u Srbiji.
Ukoliko lice koje poseduje nepokretnost u Srbiji promeni državljanstvo ili se odrekne srpskog državljanstva, pravo svojine ostaje nepromenjeno, jer je odlučujući kriterijum upis u katastar nepokretnosti.
Za upis vlasništva nije potrebna potvrda o državljanstvu, pa samim tim promena državljanstva ne dovodi do gubitka vlasništva niti do ekonomskih posledica u vezi sa postojećim nepokretnostima.
Najčešća pitanja (FAQ)
Da li stranac može kupiti stan u Srbiji?
Da. Strano fizičko lice može kupiti stan ili kuću u Srbiji pod uslovima koji u velikoj meri odgovaraju uslovima koji važe za državljane Srbije.
Da li stranac može kupiti zemljište u Srbiji?
U zavisnosti od vrste zemljišta mogu postojati određena ograničenja. Posebno stroga pravila važe za poljoprivredno zemljište.
Da li stranac može naslediti nepokretnost u Srbiji?
Da. Strani državljani mogu naslediti nepokretnost u Srbiji pod uslovom da postoji princip uzajamnosti između Srbije i države čiji su državljani.
Da li gubitak srpskog državljanstva znači gubitak nepokretnosti?
Ne. Promena državljanstva ne utiče na već stečeno pravo svojine na nepokretnosti u Srbiji.
