Predugovor – bitni zakonski elementi
Predugovor, kao što je rečeno, obavezuje ugovorne strane da zaključe glavni ugovor, dakle strane se ne obavezuju na predaju nepokretnosti i isplatu kupoprodajne cene, već na zaključenje ugovorа o kupoprodaji stana ili druge nepokretnosti u određenom roku ili u roku odredivom prema prirodi pravnog posla i objektivnim okolnostima.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, pa bi radi pravne sigurnosti na isti način trebalo zaključiti i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, a da bi on proizvodio pravno dejstvo i uživao sudsku zaštitu. Dakle, da bi predugovor bio pravno valjan, mora biti overen kod notara (javnog beležnik).
Zakon o prometu nepokretnosti
Član 4
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.
Za posao iz stava 1. ovog člana isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.
Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beleženika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.
Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.
Zakon o obligacionim odnosima predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje glavnog ugovora odnosno, ukoliko takav rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo zaključiti, imajući u vidu prirodu pravnog posla i okolnosti konkretnog slučaja.
Zakon o obligacionim odnosima – predugovor
Član 45
(1) Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor.
(2) Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.
(3) Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.
(4) Na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti.
(5) Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.
(6) Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme.
Sadržina i overa ( solemnizacija ) predugovora
Da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo i uživao sudsku zaštitu, mora biti overen u skladu sa zakonom, tj. solemnizovan od strane javnog beležnika (notara). Iz ovog razloga, predugovor mora sadržati sve elemente koje sadrži i glavni – ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.
Takođe, bitno je napomenuti da se iznos dat na ime kapare, a koji je unesen u predugovor o kupoprodaji nepokretnosti do čijeg ostvarenja ne dođe ( glavni ugovor ne bude zaključen ) ne smatra kaparom već delom kupoprodajne cene. Ovo praktično znači da u ovom slučaju ne važe pravila o vraćanju kapare – prodavac nema pravo da zadrži ovaj iznos, niti kupac može tražiti vraćanje dvostrukog iznosa.
U pogledu overe ugovora kod javnog beležnika ugovorne strane nemaju veće troškove zbog dvostruke overe ( predugovor i glavni ugovor ) obzirom da se u slučaju overe predugovora javnobeležnička nagrada obračunava u visini od 50%, a buduća overa glavnog ugovora kod istog javnog beležnika se umanjuje za nagradu naplaćenu na ime overe predugovora.
Sudska zaštita predugovora – tužba radi zaključenja glavnog ugovora
Zakon o obligacionim odnosima predvuđa da se zaključenje glavnog ugovora može zahtevati u roku od 6 meseci od isteka roka predviđenog predugovorom za njegovo zaključenje, ili ukoliko taj rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.
Ovo praktično znači da ukoliko jedna od strana predugovora odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti na koji se obavezala, druga strana je može podnošenjem tužbe sudu primorati da ugovor zaključi. U tom slučaju, ukoliko su ispunjeni svi formalni uslovi za punovažnost predugovora, i tužba je osnovana – sud donosi presudu koja u celosti zamenjuje glavni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ukoliko tužena strana u roku koji sud odredi samovoljno ne pristupi zaključenju ugovora. Takođe, u presudi se navodi da ona sama predstavlja osnov za knjiženje novog vlasnika u zemljišnim i drugim javnim knjigama.
Upravo radi delotvornosti sudske zaštite savesnog ugovarača, bitno je još jednom napomenuti – predugovor mora sadržati sve elemente glavnog ugovora o kupoprodaji stana i mora biti solemnizovan pred javnim beležnikom.
Ukoliko ste u procesu pregovaranja radi kupovine ili prodaje stana, kuće ili druge nepokretnosti, KONTAKTIRAJTE NAS a mi ćemo Vam pomoći da svoja prava i obaveze u postupku koupoprodaje na najbolji način zaštitite.
