Ukoliko ste našli nepokretnost koja odgovara Vašim potrebama, i ako ste stupili u kontakt sa vlasnikom, prvo što treba da proverite jeste stanje u katastru nepokretnosti. Uvidom u list nepokretnosti uverićete se u pravo i obim vlasništva prodavca, i uverićete se da ne postoje upisani tereti na nepokretnosti. Idealno stanje nepokretnosti jeste da je prodavac jedini vlasnik nepokretnosti, i da na nepokretnosti nema upisanih ni realnih tereta.

TERETI NA NEPOKRETNOSTI – KUPOVINA NEPOKRETNOSTI SA TERETIMA

Kao što je navedeno, jedini potpuno siguran predmet kupovine jeste neopterećena nepokretnost. Ipak, sasvim je legalno kupiti ili prodati nekretninu opterećenu hipotekom, ili kakvim drugim teretom ( plodouživanje, pravo službenosti, postojanja spora ). Kupac ipak mora da bude upoznat sa postojanjem tereta, i mora razumeti sve pravne posledice upisanih tereta.

Ova prava i tereti se upisuju u javne knjige, međutim mogu postojati i realni tereti, tj. tereti koji nisu upisani u zemljišne knjige.

Obzirom da stvarne službenosti mogu nastati i održajem, ne moraju biti upisane u javne knjige, tako da je moguća situacija da se vlasnik susedne nepokretnosti služi pravom prolaza preko placa a da se momentalni vlasnik ne buni. Imajući u vidu da je komšija stekao pravo prolaza, to za Vas kao kupca može predstavljati problem.

Da bi se kompletno uverili u faktičko i pravno stanje nepokretnosti koju planirate da kupite, najbolje je da lično odete na lice mesta. Takođe, preporučljivo je izvršiti proveru u sudskim registrima, radi uveravanja da se protiv prodavca ne vodi spor koji za predmet ima vlasništvo nad nepokretnošću koju planirate da kupite.

Sve neophodne provere za Vas ćemo izvršiti mi, od pribavljanja prepisa lista nepokretnosti do provere pravnog stanja nepokretnosti (postojanja spora u vezi nepokretnosti ) i faktičkog stanja nepokretnosti na terenu.

Zakažite konsultacije!

BRAČNA TEKOVINA I KUPOPRODAJA NEPOKRETNOSTI

U procesu kupoprodaje nepokretnosti, neophodno je proveriti i bračno stanje prodavca nekretnine, kao i ovlašćenje prodavca da nepokretnosšću raspolaže. Zbog nekadašnje prakse da se bračno stanje pri kupovini u upisu prava vlasništva ne proverava, većina nepokretnosti stečenih u braku je upisana samo na jednog supružnika. Uvođenem sistema javnog beležništva, uvedena je I praksa da se pri overi svakog kupopordajnog ugovora proverava bračno stanje prodavca I kupca, a da bi se osiguralo da se nepokretnost stečena u braku prodaje uz saglasnost bračnog druga, kao I da se nepokretnost koja se stiče upisuje na oba bračna druga.

Bračni drug se u procesu kupoprodaje javilja u svojstvu davaoca izjave, ukoliko je saglasan da se zajednička nepokretnost na kojoj nije upisan kao vlasnik proda.

PREDUGOVOR I UGOVOR O KUPOPRODAJI

Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor, u ovom slučaju o kupoprodaji stana. Takođe, bitna je karakteristika predugovora ta da se pri sastavljanju predugovora mora ispoštovati forma glavnog ugovora. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, pa bi radi pravne sigurnosti na isti način trebalo zaključiti i predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, a da bi on proizvodio pravno dejstvo i uživao sudsku zaštitu. Zakon o obligacionim odnosima predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje glavnog ugovora odnosno, ukoliko takav rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo zaključiti, imajući u vidu prirodu pravnog posla i okolnosti konkretnog slučaja.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti – sve što treba da znate

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI – kako ga sastaviti?

Sastavljanje ugovora o kupoprodaju nepokretnosti je neophodan korak pri kupovini ili prodaji nepokretnosti. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen u skladu sa zakonom, predstavlja osnov sticanja nepokretnosti, i osnov za upis vlasništva u katastar nepokretnosti.

Neophodni i osnovni elementi ugovora o kupoprodaju nepokretnosti jesu – nepokretnost i kupoprodajna cena.

Za ugovore kojima se raspolaže nepokretnostima, propisana je posebna forma u kojoj moraju biti zaključeni – forma javnobeležničkog zapisa, za koju je nadležan Javni beležnik na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Na samom početku ugovora, navode se imena i prezimena, i ostali lični podaci strana ugovora – prodavca i kupca.

Dalje slede podaci o tome da li je prodavac uknjiženi vlasnik, i u kom delu, kao i podaci koji se odnose na samu nepokretnost, koji detaljno opisuju predmetnu nepokretnost – površinu, strukturu, namenu, adresu, katastarsku parcelu i broj lista nepokretnosti. Takođe, upoznajemo se i sa iznosom kupoprodajne cene za predmetnu nepokretnost.

Dalje je potrebno navesti način na koji je prodavac stekao nepokretnost koju prodaje.

U ugovor o kupoprodaji nepokretnosti značajno je regulisati i zaštitu od evikcije, a kojom prodavac pod punom materijalnom i krivičnom odgovrnošću garantuje kupcu da je isključivi vlasnik nepokretnosti, da nepokretnost nije opterećena teretima – upisanim ili stvarnim, da nepokretnost nije predmet sudskog ili kakvog drugog postupka, da nije predmet druge kupoprodaje ili pravnog posla.

Prodavac se obavezuje da ukoliko se eventualno pojavi neki teret ili pravo trećeg lica na predmetnoj nepokretnosti, isti odmah otkloni o svom trošku na prvi poziv kupca, te kupcu pruži punu zaštitu od pravnog uznemiravanja – “evikcije“, pod pretnjom naknade štete i raskida Ugovora.

I konačno, možda i najbitniji „sporedni“ element ugovora o kupoprodaji nepokretnosti jeste „clausula intabulandi“ a koji predstavlja neopozivu i bezuslovnu saglasnost prodavca da se kupac, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene može bez prisustva i posebne saglasnosti prodavca uknjižiti kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u katastarskim ili drugim javnim knjigama.

OVERA UGOVORA O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI

Da bi propisno i potpuno sastavljen ugovor predstavljao osnov za prenos prava svojine i upis vlasništva u javne knjige, mora biti „overen“ od strane Javnog beležnika prema mestu nalaženja nepokretnosti, tj. Javni beležnik ugovoru dodaje klauzulu o potvrđivanju isprave, i time ugovoru daje snagu javne isprave.